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L'amortissement en LMNP : comment le calculer ?

L’avantage du statut LMNP imposé au régime réel est la possibilité de déduire l’amortissement du bien immobilier du résultat qui sera imposé au bénéfice industriel et commercial (BIC). Comment calculer l’amortissement ? Quels éléments prendre en compte ? Pourquoi est-il préférable d’être conseillé.e par un expert-comptable ?

Amortissement LMNP - calcul et composants

Amortissement LMNP, qu'est-ce que c'est ?

L’amortissement consiste à constater la perte de valeur progressive d’un objet du fait de son usure naturelle. Concrètement, on considère que le bien immobilier va se déprécier dans le temps s’il n’est pas entretenu. C’est une charge qui est calculée.

Ainsi, en LMNP, cette dépréciation progressive de votre location meublée d’année en année va être répercutée comme une charge sur votre revenu imposable. Cette action aura pour impact de réduire votre résultat. L’objectif étant de faire tendre ce résultat vers zéro pour ne pas payer d’impôt. Vous optimisez ainsi votre fiscalité.

Attention toutefois, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit, mais au mieux un résultat à zéro.

Calcul de l'amortissement de votre bien immobilier

Dans le cadre d’une activité de loueur en meublé non professionnel, l’amortissement sera calculé en fonction de chaque composant. Cette règle, définie par l’administration fiscale dans l‘article 311-2 du Plan Comptable Général, n’est pas toujours connue des particuliers. Ces derniers font donc souvent des erreurs lorsqu’ils rédigent seuls leur déclaration de revenus LMNP. En somme, en faisant appel à un expert-comptable spécialisé en location meublée, vous êtes certains que votre amortissement sera bien décomposé et distribué entre les composants.

Quels sont ces composants de l'amortissement ?

  • L’aménagement intérieur du bien
  • Façade et étanchéité
  • Le gros-œuvre
  • Les installations génériques et techniques
  • Frais d’acte

Sur quelle durée puis-je amortir les composants ?

Dans votre calcul des amortissements, prenez garde à considérer la durée d’usage de chacun des composants. Ainsi, pour calculer l’amortissement annuel, vous devrez diviser la valeur d’origine de chaque composant par sa durée probable d’utilisation.

Pour l’immobilier, cette durée varie de 25 à 40 ans. Dans le cas du gros-œuvre, l’amortissement s’effectuera sur 50 ans. Par contre, pour tout ce qui entre dans l’aménagement de votre bien meublé, comptez entre 5 et 10 ans. 

Attention, il convient de retraiter dans l’estimation du bien la valeur du terrain, ce dernier n’est pas amortissable au regard de l’administration fiscale qui au contraire devrait prendre de la valeur dans le temps.

Meubles et travaux : dépenses amortissables en location meublée

Il n’y a pas que l’immobilier et le gros-œuvre qui soient amortissables. En LMNP, vous pouvez amortir toute acquisition dont la durée d’usage est supérieure à un an et dont la valeur unitaire est supérieure à 500 €. Pour pouvoir être prises en compte, les factures devront être postérieures à la date du début d’activité indiquée à l’administration.

Pour toutes les dépenses d’une valeur inférieure, vous pourrez les faire passer directement en charges déductibles (pour les renouvellements courants).

Tableau théorique d'amortissement

Nous vous proposons un tableau théorique sur la base des ventilations généralement utilisées par le cabinet FAACE Immo.

ComposantsDécompositionDurée d'amortissement
Gros œuvre50 %60 ans
Façades, étanchéité20 %50 ans
Installations génériques et techniques
15 %30 ans
Agencements15 %15 ans

N’oubliez pas de vous faire conseiller par un expert-comptable, car ces données peuvent varier d’une région à une autre et en fonction de la spécificité du bien immobilier.

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