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Les charges déductibles de votre location meublée
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier proposé à la location meublée ? Pour vous aider à bien gérer votre patrimoine, intéressons-nous aux charges déductibles de vos impôts en LMNP. Que pouvez-vous déduire ? Comment ? Le cabinet Faace Immo vous propose un récapitulatif pour optimiser au mieux votre fiscalité.
Les charges sont-elles toujours déductibles au statut LMNP ?
La déductibilité de vos charges dépend avant tout du régime d’imposition que vous aurez choisi dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel.
Ainsi, pour rappel, vous avez deux options fiscales pour votre location meublée :
- Le régime d’abattement forfaitaire aussi appelé le régime micro-BIC
- le régime réel
Des charges déductibles en micro-BIC ?
Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous ne pourrez déduire aucune charge. Pourquoi ? Parce que dans le cas de cette option fiscale, l’administration applique un abattement forfaitaire de charges de 50 % (71 % s’il s’agit d’un bien meublé de tourisme) sur le montant de vos recettes. Par conséquent, il n’est pas possible de déduire des charges de vos revenus locatifs puisque l’administration « s’en charge » à votre place.
Des charges déductibles au régime réel ?
C’est, de fait, dans le cas d’une imposition au régime réel que l’on parle de charges déductibles. Au régime réel, vous pourrez prendre en compte les charges réelles liées à votre location meublée. Évidemment, toutes les dépenses devront être justifiées dans l’intérêt du bien, facture à l’appui. Cela veut dire aussi que, pour être légitimes, ces justificatifs devront avoir une date ultérieure au début de votre activité de loueur en meublé non professionnel.
Quelles sont les charges déductibles au régime réel ?
Bonne nouvelle ! Toutes les charges engagées pour votre location meublée sont, en principe, déductibles.
Il serait du coup compliqué de vous faire une liste exhaustive de toutes les charges déductibles de vos loyers en LMNP ou LMP. En revanche, nous pouvons compter sur les doigts d’une main les familles de charges à prendre en compte.
Les charges courantes de votre location meublée
Dans cette catégorie, vous pourrez comptabiliser les dépenses courantes telles que l’électricité, l’eau, le gaz, le téléphone et l’internet.
Les frais d'entretien et de réparation
Toutes les dépenses permettant de maintenir en état votre bien ou de l’améliorer seront considérées : peintures, travaux de plomberie ou d’électricité.
Notez que ces charges sont déductibles pour des montants de dépense inférieurs à 500 €. Au-delà de ce plafond, on parlera d’amortissement du bien et non de charges déductibles.
Les taxes et impôts locaux
Eh oui ! En location meublée, vous devez assumer la taxe foncière ainsi que la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui fait partie de vos obligations légales et fiscales au statut LMNP. De plus, si votre bien est en location saisonnière, c’est aussi vous qui réglez la taxe d’habitation (contrairement à un bien meublé à usage d’habitation où c’est votre locataire qui règle cette taxe).
Les frais de gestion
Dans cette famille de dépenses, vous pourrez inclure les charges de copropriété, les frais de comptabilité, de publicité ou de conciergerie ainsi que les primes d’assurance. De même, si vous passez par une agence immobilière pour gérer votre bien, vous pourrez déduire les dépenses afférentes.
Les intérêts d'emprunts
Vous pouvez comptabiliser en charges déductibles les intérêts d’emprunts liés à l’achat ou à l’amélioration de votre bien (travaux).
Régime réel pour déduire vos charges, est-ce toujours plus intéressant ?
Nous avons vu que vos charges ne sont déductibles qu’au régime réel puisque dans le cas du régime micro-BIC, c’est l’administration qui effectue un abattement de charge de 50 % (71 % pour les locations de tourisme).
Vous seriez tenté de croire que vous devez toujours opter pour le régime réel. Cela sera généralement la norme au début, car vous pourriez engager de nombreuses dépenses pour démarrer votre activité de loueur en meublé non professionnel.
Ce n’est pas forcément le cas sur la durée. Si vos dépenses venaient à diminuer, le régime réel pourrait ne plus être aussi intéressant.
N’hésitez donc pas à solliciter les experts Faace Immo pour réévaluer la situation périodiquement et faire un comparatif entre régime réel et micro-BIC pour mettre en place la configuration la plus favorable.
