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Super Pinel : vaut-il le coût pour un premier investissement ?
Comme évoqué dans un précédent article, le dispositif Pinel d’incitation à l’investissement locatif est en voie d’extinction. Le modèle que nous connaissons actuellement disparaîtra au 31 décembre 2022 pour laisser place à ce que le gouvernement a appelé un Super Pinel ou Pinel+. Qu’est-ce donc que ce Super Pinel qui permettra de prolonger la loi Pinel jusqu’à fin 2024 ? Sera-t-il toujours intéressant de choisir ce dispositif pour un premier achat immobilier voué à la location ?
Que sait-on du Super Pinel ?
Ce dispositif, devant entrer en vigueur au 1er janvier 2023, est encore à l’étape de projet. S’il a été voté dans le cadre de la loi de finances 2021, il devra faire l’objet d’un décret avant d’entrer en vigueur. Ce que l’on sait pour le moment, c’est que ce mécanisme cohabitera jusqu’en 2024 avec la loi Pinel classique et devrait ensuite prendre le relai. En somme, Le Super Pinel ou Pinel+ devrait maintenir la déduction fiscale du Pinel, mais en y apportant des conditions plus précises. Pour rappel, la défiscalisation maximale en loi Pinel jusqu’en 2022 est de 21 %. La dépréciation annuelle des taux Pinel est actée jusqu’au 31 décembre 2024.
Super Pinel : conditions d'une défiscalisation à taux plein
Quartiers prioritaires de la politique de la ville
L’une des conditions qui devraient être imposées pour le maintien de la défiscalisation à taux plein (12 %, 18 % ou 21 %) serait l’achat d’un bien neuf dans un des quartiers prioritaires identifiés par la ville. Bien que la situation géographique du bien soit déjà un critère de la loi Pinel, le Super-Pinel vise clairement à dynamiser des zones désertées par les constructions neuves et les investisseurs. Ainsi, l’intention de la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, est clairement de donner un nouveau souffle au marché immobilier neuf en incitant promoteurs et acheteurs à investir des zones sous tension.
Performances énergétiques : des logements plus verts
Le gouvernement souhaite une politique urbaine plus verte : réduction de l’impact carbone des bâtiments, matériaux de construction biosourcés, meilleures performances thermiques et énergétiques des biens immobiliers. Ainsi, les logements neufs acquis seront soumis à la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) pour pouvoir prétendre au Pinel+. Cette nouvelle norme concernera les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022. De fait, la performance énergétique requise sera 30 % supérieure aux exigences actuelles.
Super Pinel : confort et qualité d'usage
La conception du Pinel+ repose sur un Référentiel du logement de qualité conçu par François Leclercq (architecte) et Laurent Girometti (directeur d’Epa France, acteur public de l’aménagement). Ce rapport a été rendu public le 8 septembre dernier et évoque entre autres des conditions de superficie et d’exposition au soleil.
Certains des éléments ont été récupérés pour définir la qualité d’usage des futurs biens immobiliers neufs.
Superficie minimale selon le type de bien
| Type de bien | Superficie requise en Pinel+ |
|---|---|
| T1 | 28 m² |
| T2 | 45 m² |
| T3 | 62 m² |
| T4 | 79 m² |
| T5 | 96 m² |
Présence obligatoire d'un espace extérieur
Le confort est une donnée centrale dans la définition de ce Super Pinel du point de vue de la qualité d’usage. Avec le contexte sanitaire et les confinements successifs, les Français sont en quête d’espace et d’évasion.
Loin d’encourager les locataires à quitter les grandes villes, le gouvernement souhaite néanmoins leur permettre de jouir d’un balcon ou d’une terrasse pour pouvoir respirer. La présence d’un espace extérieur sera probablement un critère d’accession aux avantages du Pinel+.
Une double exposition à partir du T3
Un bien de qualité est un logement qui dispose d’une bonne luminosité. Encore une fois, ce dispositif Pinel+ semble avoir tiré des leçons du contexte des deux dernières années.
Par conséquent, à partir du T3 les logements devraient disposer d’une double exposition pour pouvoir être éligibles au Super Pinel.
Investir maintenant ou attendre le Super Pinel ?
Vous aurez sans doute noté que nous avons utilisé le conditionnel pour parler du Super Pinel. Tout simplement parce que rien n’est figé dans le marbre, si ce n’est que le gouvernement ne veut plus du Pinel classique.
Concernant le calendrier de formalisation de ce nouveau système de défiscalisation, le décret qui devrait le faire entrer en vigueur devrait être publié d’ici à la fin d’année. En effet, le gouvernement voudra certainement finaliser ce projet avant les prochaines échéances électorales.
Pour les investisseurs qui se posent des questions concernant ce Pinel+, nous ne pouvons que vous recommander la prudence. Même si le Super Pinel permet de maintenir les avantages fiscaux du Pinel classique, nous avons vu que les conditions seront plus drastiques. Et rien ne garantit que le projet ne sera pas tout simplement avorté d’ici à 2023.
En conclusion, si votre projet est suffisamment mûri, vous avez tout intérêt à vous lancer en 2022. Vous éviterez notamment le risque de flambée des prix d’achat, répercussion directe des exigences imposées dans la construction des biens.
